Comprar vivienda: de los 200.000 € al dinero que sale de tu cuenta

Comprar vivienda: de los 200.000 € al dinero que sale de tu cuenta

Cuando alguien dice «me compro un piso de 200.000 €», está diciendo tres cosas distintas: el precio que paga al vendedor, el dinero disponible el día de la firma y la deuda de las dos próximas décadas. Las tres cifras son distintas y solo la primera aparece en el anuncio.

Cada número va etiquetado: [hecho] si viene de una fuente oficial, [cálculo] si es aritmética reproducible, [hipótesis] si es un escenario.

1. El punto de partida: qué dicen los datos del mercado

Dos referencias oficiales, ambas fechadas:

• Precios: el Índice de Precios de Vivienda subió un 12,2 % anual en el segundo trimestre de 2026 (vivienda nueva +7,4 %, segunda mano +12,9 %) [hecho] (src-s7-02). Es una variación de precios, no un precio medio ni el precio de tu barrio.
• Hipotecas: en julio de 2026 se inscribieron 43.372 hipotecas sobre viviendas (−3,5 % anual), con importe medio de 180.785 €, tipo medio del 3,01 % y plazo medio de 26 años [hecho] (src-s7-01).

Esas son medias: ningún banco te ofrece hoy el 3,01 % por citar la nota del INE. El tipo depende de tu perfil, del producto y de los vínculos.

2. Cuánto dinero hace falta antes de la primera cuota

Caso: vivienda usada de 200.000 € en Cataluña, comprador sin reducciones fiscales, financiación del 80 %.

Un 31,5 % del precio además del precio [cálculo]: con 40.000 € no se compra un piso de 200.000 €, porque 40.000 € son solo la entrada.

Por qué el 20 % no es una ley

La práctica bancaria habitual es financiar hasta el 80 % del valor de tasación [hecho] (src-s7-04). Es costumbre del mercado, no un límite legal. Y hay una distinción que cuesta dinero aprender tarde: tasación no es precio. Si el precio pactado supera la tasación, la entidad calcula el 80 % sobre la tasación y la diferencia sale de tu bolsillo.

La tasación previa es obligatoria en los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, la hace una sociedad de tasación o un profesional homologado independiente y su coste es del prestatario [hecho] (src-s7-03).

Quién paga qué en la hipoteca

El artículo 14.1.e de la Ley 5/2019 reparte los gastos [hecho] (src-s7-03):

• Prestatario: tasación.
• Prestamista: gestoría, aranceles notariales del préstamo e inscripción registral.
• AJD: según la normativa tributaria de cada comunidad.

Sigue habiendo confusión con la notaría de la compraventa, que no es la del préstamo y que corresponde al comprador.

Impuestos: autonómicos de verdad

• Vivienda usada: ITP, con escala autonómica [hecho] (src-s7-06).
• Obra nueva: IVA del 10 % (4 % en vivienda de protección oficial de régimen especial o promoción pública) más AJD autonómico [hecho] (src-s7-06).

El 10 % de Cataluña (hasta 600.000 €; por encima se aplica un tipo medio con tarifa creciente) no es el tipo de España, y hay reducciones autonómicas del 5 % y del 4 % o 3 % con requisitos [hecho] (src-s7-05). Es el error que más presupuestos rompe.

3. La cuota: amortización francesa paso a paso

Casi todas las hipotecas españolas a tipo fijo se calculan con el sistema francés: cuota constante y, dentro de ella, más intereses al principio y más capital al final. La fórmula [cálculo]:

cuota = P · i / (1 − (1 + i)^−n)

i es el tipo mensual (TIN anual / 12) y n el número de meses.

Con el importe medio del INE (180.785 €) al 3,01 % a 26 años:

• Cuota: 836,14 €
• Total pagado: 260.875,78 €
• Intereses: 80.090,78 €

Con 200.000 €, para ver el efecto del tipo y del plazo:

Todas [cálculo] y coincidentes con los valores del informe F0 de vivienda (calculos.json), recalculados aquí de forma independiente.

Lo que nadie mira: el reparto del primer año

En una hipoteca de 180.000 € al 3,01 % a 26 años, el primer recibo se divide así [cálculo]: 451,50 € de intereses y 381,01 € de amortización. Durante los primeros 12 meses pagas 9.990,12 € y el saldo baja solo 4.635,72 €: el 54 % de lo pagado se fue en intereses.

De ahí dos consecuencias:

1. Amortizar capital al principio ahorra mucho más que hacerlo al final.
2. Alargar el plazo para pagar menos al mes tiene un precio: en el ejemplo de 180.000 €, pasar de 26 a 30 años baja la cuota 72,65 € pero añade 13.806,01 € de intereses [cálculo].

4. TIN, TAE y por qué la oferta «más barata» no lo es

• TIN: tipo nominal. No incluye comisiones ni productos vinculados.
• TAE: coste total en porcentaje anual, con los costes aparejados (art. 4 de la Ley 5/2019) [hecho] (src-s5-06).

Si una oferta exige seguro de hogar, seguro de vida o cuenta vinculada con comisión, la TAE sube aunque el TIN sea el mismo. La comparación correcta se hace con la FEIN (ficha europea de información normalizada) de cada oferta, que incluye TAE, cuota, gastos y productos vinculados.

5. Si la hipoteca es variable

El tipo se compone de un índice de referencia más un diferencial. El índice más usado es el euríbor a 12 meses, que en septiembre de 2026 estaba en el 3,247 % (agosto 2,954 %) [hecho] (src-bde-euribor-septiembre-2026). El BdE advierte de que los índices no son oficiales hasta su publicación en el BOE.

Ejercicio útil antes de firmar una variable [cálculo]: recalcula la cuota con el euríbor un punto por encima. Con 180.000 € a 26 años, pasar del 3,01 % al 4,01 % sube la cuota de 832,51 € a 929,89 € al mes, 97,38 € más cada mes.

6. Arras: lo que se firma antes de la hipoteca

En Cataluña, las arras son confirmatorias por defecto: refuerzan el contrato y no permiten arrepentirse pagando. Las penitenciales solo existen si se pactan expresamente [hecho] (src-s7-07). Si el contrato incluye una condición de financiación, el comprador puede desistir justificando la negativa del banco (art. 621-49 del Código Civil de Cataluña); si no la incluye, el desistimiento puede costar las arras. En el resto de España depende del Código Civil estatal y de lo pactado. Lo que sí es universal: lo que no esté por escrito, no existe.

7. Checklist antes de firmar

1. Precio, tasación y entrada: ¿cuánto sale de tu cuenta antes de la primera cuota?
2. Impuestos de tu comunidad, con reducciones comprobadas.
3. TAE y FEIN de cada oferta, con los mismos productos vinculados.
4. Recalcula la cuota con el tipo un punto arriba.
5. Comisión de amortización anticipada y límites anuales.
6. Cuota total de deudas frente a ingresos netos: referencia del 40 %, con la letra pequeña en Débito, crédito y revolving.

8. Errores frecuentes

• Contar solo la entrada y olvidar impuestos y gastos.
• Aceptar el plazo más largo para bajar la cuota sin mirar los intereses totales.
• Comparar TIN en lugar de TAE.

9. Límites y supuestos de esta guía

• El escenario de 200.000 € es un ejercicio: entrada del 20 %, ITP catalán del 10 % y 3.000 € hipotéticos de otros gastos que no son tarifa oficial.
• El ITP de Cataluña se verificó en la ATC el 26-oct-2026 y no se extrapola a otras comunidades, que tienen escalas y reducciones propias.
• Los tipos del 3 %, 3,01 % y 4 % son hipótesis de escenario; el 3,01 % es una media del INE.
• No se incluye fiscalidad de la venta futura, deducciones autonómicas por compra ni el efecto de la inflación sobre la deuda.
• Comprar no es «mejor» que alquilar en general: depende de horizonte, precio relativo y movilidad.
• No es asesoramiento financiero individualizado.

Aviso: contenido formativo sobre costes y mecánica hipotecaria. No sustituye el asesoramiento de un profesional registrado que revise tu caso y tu oferta concreta.

Siguiente paso

1. Calcula tu caso con la calculadora de interés compuesto para el dinero que no vayas a destinar a la entrada.
2. Revisa Vivienda e hipoteca para el mapa del clúster.
3. Pide dos FEIN y compara TAE, no TIN.